受欢迎的原因有三个。 一是光明新项目悦府花园开盘。 它有1,137个单位，规模相当大。 通过软、硬文章进行推广。
除悦府花园外，光明今年预计还将有多个新项目入市，分别是勤成大正大城四期、金融街和光明中海项目。 金融街项目位于光明核心区，正对九龙台，人气特别高。 人们期待。
第二，3月18日，深圳市实验光明学校印发小学学额划分草案。 在划分的学区内。
深圳市实验学校光明分校初中面向各光明学校招生。 小学的划分非常重要。 纳入其中的房产不仅将成为光明名校的学位房，更有可能享受小学直升初中的优势。
三是光明核心区二手房挂牌价已达6万多元，与待售新房形成严重剪刀差。
深房传奇山在售二手房售价为6.3万元/套，多为200-300平方米的大户型，总价在15-2000万元。
光明台均价6.3万元。 面积越小，单价越高。 一套89平方米的三居室售价为650万元人民币，折合每套7.3万元人民币。
6万多元的二手挂牌价还在上涨，突破7万元只是时间问题。
问题出现了。 光明是深圳最后一块净地和新区，拥有高端规划支撑。 6万多元的单价已经是透支或者远未达到顶峰。
对于看好光明的投资者来说，如果与华润城的14万元、宝中的12万元相比，光明6万多元的价格确实距离巅峰还很远。
难道既然如此，现在是最后一次出亮招了吗？
我不想再复制粘贴光明新区的眼花缭乱的规划了。 看到这个是没有用的。 深圳每个区都有高端规划。 最后就是落实起来，这个领域能承载多少价值。
我们先来看看光明在深圳的具体位置。
光明位于深圳西北部，距南山中心区32公里，距福田中心区34公里。 这个距离可以说是相当远了。
由于深圳临海，南部有大量平地，其发展和就业中心位于西南沿海地区。
深圳中心区，资源最好的在西南的福田、南山。 以西南为中心，向外围蔓延。 每增加一个圆圈，价值和价格就会依次下降。
价值在一步步减少。 此外，深圳人对通勤时间的容忍度远低于北京，普遍接受一小时以内的通勤时间。 因此，深圳远郊的房价一直没有上涨。 大多在4万到5万之间，与中心区相比动辄上万元。 几万是无法比拟的，但这就是远郊的价值。
光明新区与东莞接壤，位于深圳远郊。 这种先天条件已经被锁定，无法改变。
光明、南山、福田也隔着民治、龙华、观澜、大朗、十堰等千山万水。 这些地区的均价只有4万-6万。
远郊光明想要降维，进攻这些郊区，支撑单价6万以上甚至更高。 能够逆袭的因素只有两个：市容和产业。
有人会说光明有地铁。 地铁可以瞬间缩短到中心区的距离。
首先，真正光明专属的在建地铁只有一条6号线，而且将于今年通车。
13号线一期工程将于2022年开通，终点站为十堰尚武北。 第二阶段延伸至光明的开始日期尚未确定。
18、29号线是长期规划，不能算在内。
其次，远郊地铁线路是基本生命线，而非房价上涨的核心驱动力。 从龙岗、坪山、盐田等地可以看出，一两条地铁线路的开通对远郊房价影响有限。
长途通勤的时间成本和郊区地铁的拥堵指数不是一两条地铁线路能够解决的。
因此，亮值要大幅提升，只能依靠市容和产业两个方面。
这两点起决定性作用的是产业。 只有把工作和住房融为一体，承接大量中高端产业，光明才能支撑8万以上的房价。
先说市容。
很多人对光明都有误解。 他们认为，整个光明新区还有大量未开发土地。 这种想法是完全错误的。
光明新区总面积156.1平方公里，下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉堂、马田6个街道办事处。
整个光明，除了未开发的山地之外，早已被大量的农民房屋和低端工厂占据。 唯一剩余的未开发土地位于光明街。
这块小小的宝贵土地面积仅8.15平方公里，北至公园路，东至光桥路，南至华夏路，西至龙大高速。
该地块定位为光明中心区，是光明发展的引擎和引领者。 也就是说，其他区域都没有土地，唯一有光亮值钱的就是这片小小的三角区域。
光明的中心区域缩小到只有8.15平方公里，但这并不是光明的全部真相。
我仔细研究了这8.15平方公里的土地。 除一些无法利用的山区外，北、东、西许多地块都已被农民房屋填满。 仅南部、西南部和中部地区有少量地块可用。 利用它，我估计总面积不会超过3平方公里。
光明中心区可开发用地主要集中在南部光明新城公园周边。 政府斥巨资修建宽阔的道路，规划美丽的城市建筑，包括光明政府、外国语学校、图书馆、高铁光明城站等，最好的资源都规划在这一带。
龙光九龙台、金融街、传奇山、光明大地均位于该区域。 很多人来到这里都会眼睛一亮，认为在这里买房肯定不会错。
毫无疑问，未来中心区南部将是一片光明的房价高地。 问题是这片高地的价值在哪里？
首先，这个面积很小，不超过1.5平方公里。 再往北和西边有大量的农舍。 如果要让整个光明中心区焕然一新，所有农民的房屋和低端工厂都必须拆除。
光明新城建设才刚刚开始，农民住房改造还很遥远，没必要做不必要的幻想。
这么小的新区，我能比较的就是洪山和上塘。 它们也是小新区，周围也都是农户。
不过红山堂比光明里的位置要好很多。
洪山距福田中心区10公里。 从洪山乘坐地铁4号线，7站24分钟即可到达福田腹地市民中心。 这是一个典型的郊区。
光明与南山、福田中心直线距离超过30公里。 从光明中心乘坐6号线至福田腹地体育中心，经停14站，预计耗时1小时。 这是一个典型的远郊。
目前红山塘的二手房价格在7万多元（不包括深圳高北的学位房），价值6万元以上的房子还有很多。 光明核心区的光明大地、神房传奇山均挂牌价在6万多元。 。
综合来看，200平米以上的大户型价格依然在6万平米以上。 一些80多平米的小三居室挂牌价都在7万多，和红善堂一样。
对于压倒红山堂的光明业主来说，是梁静茹给了你们勇气吗？
有人挂了，就会有人敢接。
从购房者的角度来看，支撑光明房价持续上涨的正是产业和规划。 光明区政府去年发布的科学城规划确实非常雄心勃勃：
光明科学城定位为深圳北部的世界级中心枢纽。 产业重点围绕新一代信息科学与技术、材料科学与技术、生命科学与技术三大领域。 二是聚焦总部研发、高端商业、生活配套等城市功能。 三是注重智力。 未来的三大产业是：新材料、生命科学； 四是整合山水森林湖泊等自然资源，打造一线城市罕见的大尺度城市田园景观。
策划是卖家的表演，看看就行，执行才是关键。
正如我之前所说，鉴于光明与市中心的距离，只有将高端产业的就业和住房融为一体，我们才能承受更高的房价。
关于光明产业落地的问题，我查阅了近五年来深圳本地所有的拍卖数据。
2015年至2020年，光明共拍卖工业用地19块。
19家拍摄公司中，表现最好的公司是联想，其次是大疆灵眸Osmo（运动相机）。
其余17家中，有4家是租赁商业服务公司，即建造办公楼然后转租的公司。
仍有13家企业，包括艾维普斯（电子烟）、华星光电（显示屏）、燕纳科技（锂电池）、科鲁电子（智能电网/节能减排）、瑞丰光电（发光二极管/LED） ）、晶旺电子（电路板）、创德多层电路板、电兴光电（光伏光伏/LED显示屏）、大富科技（移动通讯）、贝特新能源（锂电池）、欧菲光科技（光学滤光片）、华星半导体、中瑞表业。
研究了拟引进的企业类型后，我很难对光明的前景持乐观态度，因为光明的定位更像是制造业产业基地。
80%的老牌企业属于大型制造业。 虽然有一定的技术含量和产业壁垒，但制造业属于劳动密集型，与金融IT互联网的产业水平、收入水平和人才聚集能力完全无法比拟。
光明的工业类型与平山、平湖、龙岗宝龙工业园区几乎相同。 这些产业如何支撑光明高房价？
我再横向比较一下，就会更清楚了。
2015年至2020年，前海共拍卖工商业用地36块。 土地拍卖公司有顺丰速运、创维、嘉里控股、信义集团、新世界发展、中英人寿、中粮资本、周大福等；
深圳湾超级总部基地已拍卖8块土地。 拿地企业为恒大、万科、中兴、中国电子、神州数码、奥加通讯、碳云控股、恒力投资；
留仙洞总部基地已拍卖10块土地。 拍卖土地的企业有大疆创新、TP-LINK、传音控股、天龙移动、乐普国际、光丰光电等。
不怕不懂货，就怕货比货。 每个区块承载的价值和产业高度一目了然。
在传统大城市，中心地区的优质产业搬迁尤其是跨区域的长距离搬迁难度极大。
以北京为例，传统的国贸CBD和中关村CBD均位于三环路，周边发展相对成熟。 只有望京CBD和上地CBD形成了高端产业聚集地。
望京位于东北四环与五环之间，属于市区； 上地位于北五环，属于市区边缘。 五环外CBD也有项目，但没有成功案例。
目前望京均价6.8万，上京均价7.5万。
在上海，较成熟的周边开发有虹桥CBD和张江科技城CBD，距离上海市中心城区16-20公里。 虹桥房价6.8万元，张江房价7.4万元。
深圳光明距市中心34公里。 目前只是一圈，房价飙升至六万多。
一旦产业落实失败，或者只落实中低端产业，光明将立即成为深圳又一个郊区沉睡城市。
远郊一座沉睡的城市值多少钱？ 作为参考，可以考虑深圳龙岗中心城和北京通州，均价在4万以上。 比较高端的城市，有漂亮的城建和全新的楼盘，均价在5万以上。
当光明再次被吹上天，价格一波又一波上涨的时候，我就明确了自己的观点，不建议高层接手光明。
1、光明地处远郊，只有一条地铁线路连接。 高端产业一旦无法建立，就只剩下一座沉睡的城市；
2、光洁的土地很少。 中心区可开发的洁净土地只有几平方公里，而且碎片化，无法形成大规模、高标准的新城；
3、光明目前已建成的产业以制造业为主，无法支撑光明高房价；
4、所谓名校没有学术成绩，现在都是概念和期望；
5、光明拥有大量经济适用房，新增房源价格的加入将明显压制二手房价格；
6、不建议购买上涨较快的光明二手房，但不包括倒挂明显的新房。
目前的情况适合短线炒作，因为短期还有概念可以炒，有可能继续追高。
但在深圳买房有三年限售，拿到新房资金后有五年限售。 三五年后，这种趋势已经消退，现在可以高价购买光明，尤其是传奇山、光明大地等资源不匹配的大房子。 投资者可能要长期保持警惕。
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